『不動産管理:資産価値を最大化する為の建物管理』

不動産管理とは、不動産所有オーナーの資産を安全に管理し、最適な価値を確保することです。
そのためには、積極的かつ定期的法定点検設備点検)、日常清掃定期清掃、毎日の清掃作業などが必要になります。

設備点検によって将来的な投資リスクや問題を未然に防ぐことができ、定期的な清掃やメンテナンスは外観の清潔さや、居心地の良い居室の状態に保つのに役立ちます。
不動産管理を適切に行うことは、オーナーのためならびにテナントのためにとても重要であるといえます。

不動産管理をハード面(建物管理の視点)から考える


建物管理設備管理ハード面から、不動産を安全で効率的な方法で管理するためには、法定点検、特に人命に関わる可能性が高い消防設備点検、そして、入居率向上、入居促進に関わる物件の美観確保の為の定期清掃を確実に行うことが必要です。


不動産管理は、どうしてもソフト面空室対策家賃保証等)をメインに考えがちです。もちろん不動産を所有するという事は、事業を立ち上げるのと同じなので、いかに利回り(家賃収入で何年で回収できるか)を確保し、利益を上げていけるかが、ポイントになってきます。しかし、その利回り計算の中には、税金に関しては必ず計算に入ってきますが、建物に掛かる費用の計算(維持管理費用等)がかなり不確かな状態で計上が行われているように思います。例えば、管轄消防署からの通知が無いからと言って、消防設備点検を怠っていた場合、いざ点検をした際、点検だけにとどまらず、受信機や配線関係にまで改修工事を施すような事態にまで広がり当初の予定から大きく回収がずれ込んでしまったなど、本当によく耳にします。
しかも、法定点検を一切実施しないまま物件を売買した場合、買い手側から契約時の重要事項説明書に記載がされないまま、詐欺で契約をさせられたなど責任を追及された、賠償請求されたなどの話もあります。
売主の所有物に対しての保存行為がなされていなかったとの判断になりました。私が、物件所有者様に一番分かりやすく消防設備点検の大切さを伝えるときによく使うのが、「自己所有物件に対して
法定点検をしていないという事は、警察から注意を受けないから車検切れの車に乗っているという事ですよ
」、と伝えます。いかにそれが恐ろしいことか分かると思います。
しかも、自分以外の入居者様にその居住空間を賃貸しているという事を今一度お考えください。
ハード面の建物管理をしっかり把握し定期点検等を行わずに不動産管理を行うのは、ソフト面に影響を大きく及ぼす事になります。
ハード面、ソフト面の両方で考える「不動産管理」それが重要なのです。
正しく管理していない不動産は、テナントからの不満や、重大な被害を受ける可能性があり、また、空き状況においても不動産管理は重要です。

忘れがちな建物点検(消防設備点検)

不動産オーナー様、管理会社が忘れがちな建物点検の代表消防設備点検です。
火災から入居者を守るための安全性確保を行うために、消防設備点検は不可欠な作業です。
しかも、消防設備点検は、法定点検であり、実施していないと指導や罰則規定があります。
まず、この事実を理解した上で、この記事を読み進めてください。この記事は、消防設備点検の必要性費用、基本的な検査方法などをご紹介していきます。

消防設備点検とは

消防法では、消防用設備等を設置する事が義務付けられている防火対象物の関係者所有者管理者占有者)に、その設置された消防用設備等を定期的に点検し、その結果を消防長又は、消防署長に報告することを義務付けています(消防法17条3の3)点検義務のある防火対象物は、必ず点検を実施しなければならず、点検をしたら「点検報告書」を作成し、防火対象物の所在地を管轄する消防署に提出する必要があります。報告書の提出などがない場合は、消防機関から指導を受けるだけでなく、罰則も設けられています。

消防設備点検目的

消防設備は、いつ何時、火災が発生しても正常に作動し消火活動を迅速に行えるような状態でなけれならず、日ごろから適切な維持管理、定期的な点検が行われている必要があります。その為の、消防設備点検なのです。

ここまでは、どこにでも書いてあるような内容なのですが、実際の現場はどうなんでしょうか? 不動産のオーナーが所有されている集合住宅(マンション・アパート)の点検状況は、全体の半分もなされていないような気がします。実際に、物件を回りながら消防設備をチェックするのですが、しっかりと消防点検をされている所有者さん、管理会社さんは残念ながら多いとは言えません。

私は仕事柄、たくさんの管理会社さんとお話をさせて頂きます。そして、その際に出てくる言葉が、えっ、消防点検って任意ですよね驚きしかありません。あなたも、管理会社として責任を負う可能性があるんですよと、心からおもいます。

物件を購入されてから、点検すらしていないオーナーさん、管理会社さんが、たくさんおられます。防火対象物の関係者が、点検忘れどころか、点検をしているかしていないかすら、把握していない状況です。もし、この物件が火災に遭った場合、いったいどうするのでしょうか?明らかに、オーナーとして、管理会社として物件の保存行為を怠っていたとして保険会社からの保険金はおりてくるのかは疑問です。

所有物の損壊ならば、まだしも、人命にかかわるような事があった場合、いったいどうするのでしょうか? 消防設備点検は、占有者(入居者・店子)を守る為の点検ではなくオーナー様ご自身を守る点検であるという事を認識してください。

費用は、どれぐらい掛かる?

消防設備点検を依頼する場合、施設サイズや消防設備の検査項目、などによって費用は異なります。

自動火災放置設備、非常警報設備、避難梯子など、物件により消防設備の数も違いますので、上記は、あくまで最近の点検で立ち入りさせて頂いた物件になります。
また、点検を行うために精練した消防設備士が求められます。相場費用に関しては、ネット上の平均値を見ることでリアルタイムの費用を把握することが可能です。

※ 注意 ※ 「安さ」を売りにしている消防設備会社が増えてきていますが、実際の点検後の現場を見てみるとしっかりと点検をしていない業者も多々います。相場より、安すぎる業者も気をつけるべきだと思います。
消防設備点検は大切な建物の消防設備を保護するための極めて重要な作業です。
最新の技術を用いて、検査プランもしっかりと検討し、高い保安性を確保するためには専門家による施工が必要となります。

今回は、不動産管理の忘れがちなハード面の代表、消防設備点検の必要性、点検費用などについてお話しました、このブログがきっかけとなり、あなたの大切な不動産の建物点検を積極的にやって頂ければ幸いです。


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